2025 年最败家的投资优先配，出现了！
不是大 A 不是炒娃，而是法拍优先配——
前两天，深圳罗湖一栋原本已经成交的 6 层老楼，在阿里拍卖平台上回炉，随即刮起惊涛骇浪！
这意味着，上一任法拍买家已经悔拍。按照法拍规则，参拍时缴纳的 475 万元将被没收！
明知道法拍的风险，为何买家还要玩火？
01
离奇的一场法拍
把时间轴往回调，看看当时法拍发生了什么。
5 月 14 日，深圳罗湖红岭中路一栋 6 层老楼，在阿里拍卖平台上从 2378 万元起拍，保证金 475 万元。
经过 34 名竞买人的 450 轮竞价，最终被千代文化以 1.14 亿元的天价成交，溢价率高达 380%！
要说起来，这栋物业、卖这个价格也是很离奇。
疑点如下——
1️⃣ 产权缩水
资料显示，物业总共 6 层，总建面约 3333㎡，土地使用年限为 1983 年 4 月 8 日～2033 年 4 月 7 日。
优先配
也就是说，该项目的土地使用年限仅剩不到 8 年。
按 1.14 亿元成交价计算，每月使用成本高达 118 万元，相当于 356 元 / 平 / 月！而今年一季度，深圳福田甲级写字楼的平均租金，也才 179.4 元 /㎡/ 月！
一栋老破小办公楼，比深圳 CBD 写字楼还值钱呢？
2️⃣ 债务黑洞
根据评估报告，截至 2025 年 3 月 17 日，据物业欠缴物业管理费 119780.69 元，水电费欠费情况不详。
另据不动产登记信息查询结果告知单，标的权利人为深圳市建设（集团）有限公司，标的抵押权人为中国光大银行股份有限公司深圳分行，被担保主债权数额高达 11.5 亿元！
新的业主一旦完成过户，极有可能面临光大银行追债，甚至需自行填补债务窟窿。
除此以外，该物业还涉及恒大集团。
在深圳市建设（集团）有限公司的股权结构中，深投控占 29%，其余 71% 股权归属恒大。
据悉，恒大在 2011 年收购股权时曾表示，要将建设集团大院纳入旧改版图，建造约 600 米摩天大楼。
而今天聊到的这栋楼，正位于建设集团大院内。
来到 2019 年，恒大将该集团旗下包括这栋老楼在内的物业抵押给光大银行，这才有了后面的法拍。
按理来说，面对这复杂的债权关系，普通买家、普通企业都应该是避而远之。
怪就怪在，竞得人千代文化优先配是迎难而上。
3️⃣ 竞得人是外行
竞得人千代文化，是一家成立于 2021 年 8 月的短视频公司，注册地位于河北邢台市清河县，实控人为快手头部情感主播"清河李哥"，粉丝近 7000 万，旗下拥有网红孵化基地，主营直播带货。
参考 BOSS 直聘网站显示信息，千代文化自称在深圳龙岗 5A 级写字楼拥有 4 层、近 6000 平方米办公面积，年营业额 15 亿元，员工近百人。
就现有信息看，千代文化的业务与房地产、跟法拍都是毫无交集的。
4️⃣ 疑似资本做局
竞拍过程中，曾多次出现一次性加价 500～2100 万的操作！因此有网友质疑，34 名竞买人中是否存在伪装的散户，通过加价竞拍诱导其他买家追高。
5️⃣ 资金要求苛刻
按照正常流程，法拍结束后 7 天内，竞得人需要支付除了保证金外所有尾款，即 1.1 亿元左右！
试问有多少企业，能在 7 天内掏出过亿资金？
不知道最后没有付款的千代文化，是不了解这个法拍规则，高估了自己的现金流水？
亦或是不在意，可能会被扣下的 475 万保证金？
事实上，千代文化除了亏掉保证金，后面还有一个大窟窿要补——根据法拍规则，若悔拍后成交价低于前一次，竞得人或需要承担差价赔偿。
打个比方，如果物业重拍后以 3397 万评估价成交，千代文化或许还得自己补上 8100万！
02
为了旧改豪赌一场？
单凭以上信息，你根本找不到一个合理理由，去解释这场闹剧一般的法拍。
幸好，还有热心群众提供了一条线索：
旧改。
综合网络资料显示，该物业所在的建设集团大院一直都有与旧改相关的动作，甚至公布过规划方案。
罗湖区建设集团大院城市更新项目效果图
加上物业地处老城区罗湖的核心，距离地铁 9 号线园岭站仅约 200 米，与深圳市政府相距约 4KM。
周边 20 多年楼龄的房子，二手价格也要 4-6 万 / 平。
如果，我说的是如果这里重启旧改，那么物业价值以及赔付金额确实非常可观。
以 1 亿元拿下，可能还有钱赚。
有理由相信，千代文化当初真正想买的是土地，而不是这栋老破小，豪赌一场也是为了旧改。
除此以外，还有其他可能性——
譬如当时拍下以后，公司资金情况突然有变，确实无法如期支付余下款项。
或是打听到物业债务纠纷、区域旧改的内幕，在衡量过投入与回报后，决定毁约"挞定"。
不管出于哪种原因，这个案例都再一次说明：
法拍，真的水太深了。
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